Вопросы, связанные с моментом возникновения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а в частности арест объекта недвижимости, запрет на распоряжение им, актуальны не столько с точки зрения теории гражданского права, сколько с позиции практики правоприменения.
В настоящее время существует два подхода относительно того, с какого момента арест недвижимого имущества вступает в силу и, соответственно, судебный запрет на отчуждение недвижимого имущества становится обязательным для исполнения.
Первый подход, заключается в том, что арест недвижимого имущества возникает с момента его регистрации территориальным органом по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Данный подход обосновывается нормой п.3 ст.8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".
Согласно указанной норме, право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом и иными законодательными актами.
Другой подход, которого придерживается автор, заключается в том, что запрет на отчуждение недвижимого имущества вступает в силу с момента вынесения судом соответствующего определения об обеспечения иска в виде наложения ареста.
Так, согласно требованиям ст. 256 Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее – ГПК) определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно.
В соответствии со ст. 24 ГПК вступившие в законную силу судебные постановления обязательны для всех граждан, в том числе должностных лиц, а также юридических лиц и подлежат исполнению на всей территории Республики Беларусь.
Таким образом, исходя из содержания приведенных норм ГПК следует, что с момента вынесения судом определения о наложении ареста на недвижимое имущество собственник не вправе распоряжаться таким имуществом.
При этом закон не связывает наличие юридической силы запрета, который порождается арестом имущества, с фактом осведомленности либо неосведомленности собственника об указанном обстоятельстве.
Также необходимо принимать во внимание, что на органы регистрации не возложена обязанность по проверке всего фактического состава, приводящего к возникновению ограничения(запрета), в силу чего не следует придавать государственной регистрации значения правопорождающего юридического факта.
Государственная регистрация судебного запрета в таком случае имеет значение лишь правоподтверждающего, но не правопорождающего юридического факта.
Указанное, по мнению автора, следует из самого определения, установленного п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации недвижимого имущества, согласно которому государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.
Кроме того, как отмечено в преамбуле указанного закона, цель государственной регистрации состоит в признании и защиты государством зарегистрированных в соответствии с этим Законом недвижимого имущества прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ареста недвижимого имущества, в таком понимании, означает не что иное, как подтверждение государством существования этого обременения, в результате чего, оно находит свое отражение в реестре и становится доступным для неограниченного круга лиц.
До регистрации ареста судебный запрет имеет полную юридическую силу, а ограничение, происходящее из него, должно быть обеспечено возможностью судебной защиты.
Однако в настоящее время, в судебной практике превалирует первый подход, что, по мнению автора, фактически лишает смысла сам институт мер обеспечения иска.
К примеру, сегодня суд вынес определение о наложении ареста на объект недвижимости, принадлежащий должнику (ответчику), но ничего не мешает собственнику в этот же день или на следующий, заключить любую сделку по отчуждению объекта недвижимости, зарегистрировать ее в территориальном органе по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и тем самым избежать ареста.
Совершить такую сделку в приведенном примере представляется возможным поскольку, как показывает практика, вынесение судом определения о применении меры обеспечения и передача его в территориальный орган по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и последующая регистрация ареста занимает несколько дней.
Соответственно, при таком подходе, представляется, что механизм применения мер обеспечения иска никогда не будет работать.
Полагаю, что указанная проблема могла бы в определенной степени быть решена путем введения электронного документооборота между компетентными органами и судом, однако наиболее приемлемым способом видится выработка единообразного подхода к решению данного вопроса.